0312-2026-S-00120

REPÚBLICA DOMINICANA PODER JUDICIAL TRIBUNAL DE JURISDICCIÓN ORIGINAL SEGUNDA SALA Sentencia No. 0312-2026-S-00120 Expediente No. 2 EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA En Santo Domingo de Guzmán, Distrito Nacional, capital de la República Dominicana, a los veinte (20) días del mes de abril del año 2026, años 183 de la Independencia y 163 de la Restauración. La Segunda Sala del Tribunal de Jurisdicción Original, con asiento en el Distrito Nacional, constituida por la magistrada , asistida de la secretaria delegada, en su despacho ubicado en la cuarta planta del edificio que alberga la Jurisdicción Inmobiliaria situado en la esquina formada por las avenidas Independencia y Jiménez Moya de esta ciudad, ha dictado en sus atribuciones jurisdiccionales, en audiencia pública y asistido del secretario de turno, la sentencia que se transcribe a continuación: Con motivo a la demanda en nulidad de certificado de título, en cancelación de derechos, cancelación de inscripción de asiento registral, cancelación de certificados de títulos, demolición de construcción de nivel adicional, reposición de acceso a las áreas que constituye bienes o elementos comunes, devolución de la escalera que da acceso a la azotea de uso común y litis entre condóminos en cobro de cuotas de mantenimiento del residencial Lía Camila XI interpuesta por los señores: , dominicana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad y electoral No. 065- , domiciliada y residente en la calle Mutún, No. 2, El Cacique, residencial Lía Camila XI; , dominicano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad y electoral No. , domiciliado y residente en la calle Mutún, No. 2, El Cacique, residencial Lía Camila XI; y , dominicana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad y electoral No. , domiciliada y residente en la calle Mutún, No. 2, El Cacique, residencial Lía Camila XI; quienes tienen como abogados apoderados especiales al Dr. y el Lic. , dominicanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad y electoral Nos. y , respectivamente, ; quienes en lo adelante serán identificados como parte demandada.

En contra de: a) la razón social Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L., RNC No. 1-01-66075-9, con asiento social , debidamente representada por el señor , dominicano, mayor de edad, casado, portador de la cédula de identidad y electoral No. , domiciliado y residente en la ciudad de Santo Domingo; y b) , dominicana, mayor de edad, soltera, portadora de la cédula de identidad y electoral No. , domiciliada y residente en la ciudad de Santo Domingo; quienes tienen como abogado apoderado especial al doctor , dominicano, mayor de edad portador de la cédula de identidad y electoral No. , con estudio profesional abierto en la calle Leonardo da Vinci No. 25, Renacimiento, Santo Domingo, Distrito Nacional; y c) la Administración del condominio residencial Lía Camila XI, debidamente representada por la señora , dominicana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad y electoral No. 057- , domiciliada y residente en la ciudad de Santo Domingo; quienes en lo adelante serán identificados como parte demandada.

Acción que tiene por objeto el inmueble identificado como: Apartamento No. 5-A, matrícula No. y Apartamento No. 5-B, matrícula No. ambos del condominio residencial Lía Camila XI.

CRONOLOGIA Y ANTECEDENTES PROCESALES: I. Mediante instancia dirigida al Tribunal de fecha 17 de diciembre de 2024, el Dr. y el Lic. solicitaron al Tribunal lo siguiente: “Primero: Que tenga a bien declarar buena y válida por ser regular en la forma y justa en el fondo, la presente litis sobre derechos registrado: 1) En nulidad de título, en cancelación de derechos, cancelación de inscripción en el asiento registral, cancelación de certificados de títulos duplicado del dueño, que ampara el derecho de propiedad de los apartamentos A-5 y B-5; demolición de construcción de nivel adicional; reposición de acceso a las áreas que constituye bienes o elementos comunes; devolución de áreas comunes de escalera mediante la cual fue realizada la eliminación ilegal del acceso al área común de azotea y sin contar con el consentimiento unánime de los condómines, sin estar amparado en la licencia de construcción No. 92693 d/f 29/08/2019; demanda interpuesta por los integrantes del condominio residencial Lía Camila XI, los Sres. y y en contra de Compañía de Servicios Urbanísticos, SRL, representada por empresa propietaria del apartamento B-5 y contra propietaria del apartamento A- 5; 2) Litis entre condomines contra de la administración del condominio residencial Lía Camila XI en demanda para que se realice el cobro a los apartamentos A-5 y B-5 de las cuotas para solventar el costo de mantenimiento, en la forma establecida en los estatutos y para que paguen lo dejado de pagar por este concepto en el mantenimiento del condominio residencial Lía Camila XI; así como, contra las beneficiarias de esta irregularidad, Compañía de Servicios Urbanísticos, SRL, representada por , empresa propietaria del apartamento 5-B y contra propietaria del apartamento 5-A; Segundo: Comprobar y declarar: A) Que la licencia de construcción No. 92693 d/f 29/08/2019, fue dada para “construir edificio de apartamento de cuatro (4) niveles” ubicado en la c/ Matún No. 2, sector El Cacique, Santo Domingo, D.N., Republica Dominicana, al Propietario: la Compañía de Servicios Urbanísticos, SRL, representada por .

Por lo que esta licencia no ampara la construcción de un 5to., ni de un 6to. nivel construido. B) Que se adicionó al edificio del condominio residencial Lía Camila XI, un quinto y un sexto nivel no contemplados en la Licencia de Construcción No. 92693 d/f 29/08/2019, ni en los planos arquitectónicos, estructurales y de instalaciones, del edificio, y que no ha sido autorizado, ni por el Ayuntamiento del Distrito Nacional, ni por el Ministerio de Obras Públicas, ni por los condómines. C) Que esta irregularidad genera la eliminación del derecho constitucional al acceso a la azotea del 6to.

Nivel, que es un bien o elemento común al que tienen derecho de uso y disfrute los condómines. D) Que la administración del condominio residencial Lía Camila XI no está realizando el cobro a los apartamentos A-5 y B-5 de las cuotas para solventar el costo de mantenimiento, en la forma establecida en los estatutos de pagar por el mantenimiento del condominio residencial Lía Camila XI. E) Que la Compañía de Servicios Urbanísticos, SRL, representada por , empresa propietaria del apartamento 5-B y propietaria del apartamento 5-A; han sido beneficiarias de ese privilegio irregular y aun lo siguen siendo. Tercero: Declarar que el quinto y sexto nivel adicionados al edificio fueron construidos no conforme con la Licencia de Construcción, los planos arquitectónicos, estructurales y de instalaciones, en violación de la ley de condominios; en violación del art. 51 de la Constitución al suprimir acceso a la propiedad común; declarando que en consecuencia fueron fraudulentamente construidos y fraudulentamente registrados, los inmueble identificado como Unidad Funcional 68: A-5 y Unidad Funcional 68: B-5, ubicados en la quinta planta del condominio residencial Lía Camila XI, ubicado en la c/Matún No. 2, sector El Cacique, Santo Domingo, D.N., por no estar amparado en la Licencia de Construcción No. 92693 d/f 29/08/2019, que autoriza la construcción del edificio, ni en planos y cálculos de estructuras, ni supervisión, que garanticen la seguridad, lo que lo convierte en un peligro para los condómines.

Cuarto: Ordenar la demolición total de todo lo adicionado en el quinto y sexto nivel agregado al edificado en violación al art. 8, de la ley de condominios y a los arts. 4, 17 y 18, del Reglamento del condominio residencial Lía Camila XI, por ser carente de permisos, por no estar amparado en la Licencia de Construcción No. 92693 d/f 29/08/2019, que autorizó la construcción del edificio, ni en planos y cálculos de estructuras, ni supervisión, que garanticen la seguridad; es decir, fue adicionado sin el consentimiento de los condómines y sin contar con los permisos correspondientes; disponiendo que los costos de la demolición sean pagados por la Compañía de Servicios Urbanísticos, SRL y . De Manera Subsidiaria y sin Renunciar a lo Principal. Quinto: Ordenar a la administración que proceda corregir y a realizar el cobro de las cuotas de contribución a los gastos de mantenimiento a los propietarios de los Apartamento A-5 y B-5 del condominio residencial Lía Camila XI conforme establece el Reglamento, mientras estén haciendo usufructo y disfrute de los mismos; procediendo a cobrar lo dejado de pagar por los propietarios de los apartamentos A-5 y B-5. Sexto:

Ordenar a la Compañía de Servicios Urbanísticos, SRL, habilitar acceso a la azotea ubicada en el sexto nivel para asegurar el derecho constitucional al acceso a la propiedad; así como al uso y disfrute de la misma, por todos los condómines. Séptimo: Condenar a los demandados al pago de las costas del proceso, con distracción en favor y provecho de los abogados concluyentes”.

II. Mediante el acto No. 4225/2024 de fecha 19 de diciembre de 2024, instrumentado por el ministerial , alguacil ordinario de la Sala de Tierras, Laboral, Contencioso Tributario y Administrativo de la Suprema Corte de Justicia, la instancia antes descrita fue notificada a la parte demandada.

III. En virtud del auto de designación de Sala marcado con el No. 00298-2025 de fecha 15 de enero de 2025 emitido por la Coordinación del Tribunal de Jurisdicción Original del Distrito Nacional, esta Sala fue designada mediante sorteo aleatorio para conocer jurisdiccionalmente del asunto antes descrito.

IV. Conforme a los artículos 58 de la ley 108 sobre Registro Inmobiliario, y los artículos 54 y siguientes del Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria a fin de conocer el asunto fue celebrada la audiencia de fecha 20 de mayo de 2025 audiencia que fue aplazad a fin de que la parte demandada tome conocimiento de las pruebas aportadas; siendo aplazado el asunto para el día 1ro de julio de 2025, audiencia que resulto aplazada a fin de darle oportunidad a las partes de arribar a un acuerdo.

V. A la audiencia celebrada en fecha 17 de septiembre de 2025 comparecieron el Lic.

por sí y por el Dr. en representación de la parte demandante y el Dr. en representación de la parte demandada; audiencia en la que la parte demandante dio lectura a las pruebas que pretende hacer valer y se aplazó la fase de presentación de pruebas a fin de darle oportunidad la parte demandada de tomar conocimiento de las pruebas aportadas.

VI. A la audiencia celebrada en fecha 18 de noviembre de 2025 comparecieron el Lic.

por sí y por el Dr. en representación de la parte demandante y el Dr. en representación de la parte demandada; quienes dieron lectura a las pruebas que pretenden hacer valer.

VII. Finalmente, fue celebra la audiencia de fecha 11 de febrero de 2026, día en que las partes concluyeron en la forma siguiente:

Dr. : “De manera principal: Primero: Que tenga a bien declarar bueno y válido por ser regular y a en la forma y justa en el fondo la presente litis sobre derechos registrados: a) En nulidad de título, en cancelación de derechos, cancelación de inscripción en el asiento registral, cancelación de certificados de títulos duplicados del dueño, que ampara el derecho de propiedad de los apartamentos A-5 y B-5; demolición de construcción de nivel adicional; reposición de acceso a las que constituye bienes o elementos comunes; devolución de área comunes de escalera mediante la cual fue realizada la eliminación ilegal del acceso al área común de azotea y sin contar con el consentimiento unánime de los condómines, sin estar amparado en la licencia de construcción núm. 92693 de fecha 29 de agosto del 20219; demanda interpuesta por los integrantes del condominio residencial Lía Camila XI, los señores , y , en contra de la compañía de servicios Urbanístico, S.R.L., representado por empresa propietaria del apartamento B-5 y contra propietario del apartamento A-5. b) Litis entre condomines contra la administración, a la cual renunciamos porque ya fueron satisfecha todos los requerimientos que habíamos solicitados. Segundo: Comprobar y declarar: a) Que la licencia de construcción núm. 92693 de fecha 29 de agosto del 20219 fue dada para construir un edificio de apartamento de 4 niveles al propietario de la compañía de Servicio Urbanístico S.R.L., representada por Edmond Fajar Alcántara, por lo que esta licencia no es para la construcción de un quinto nivel ni de un sexto nivel construido. b) Que se adicionó al edificio condominio Lía Camila un quinto y un sexto nivel no contemplada la licencia de construcción 92623 de fecha 29 de agosto del 2019, ni en los planos arquitectónicos, ni estructurales, ni de instalación del edificio, y que no ha sido autorizada por el ayuntamiento institucional, ni por el Ministerio de Obras Públicas, ni por los condominios. c) Que esta irregularidad genera la eliminación del derecho constitucional al acceso a las autoridades del sexto nivel, que es un bien o elemento común, la que tiene un derecho de uso que incluye a los condominios. Tercero: Declarar que el quinto y sexto nivel adicionados al edificio Fueron construidos no conformes con la licencia de construcción, los planos arquitectónicos, estructurales y de instalación en violación a la ley del condominio, en violación del artículo 51 de la Constitución al suprimir el acceso a la propiedad común; declarando que, en consecuencia, fueron completamente construidos y fraudulentamente registrados identificados los inmueble como unidad funcional : A-5 y unidad funcional 28: A- 5, […], por no estar amparado con la licencia de construcción núm. 92693 de fecha 29 de agosto del 20219, que autoriza la construcción del edificio, ni en los planos y cálculos de estructura, ni supervisión, que garanticen la seguridad, lo que lo convierte en un peligro para los condomines. Cuarto: Ordenar la demolición total de todo lo adicionado en el quinto y sexto nivel agregado al edificio en violación al artículo 8 de la ley del condominio y a los artículos 4, 16 y 17 del Reglamento del Condominio por ser carente de permiso y por no estar amparado con la licencia de construcción que autorizó la construcción del edificio en los planos y cálculos estructurales y supervisión que garantiza la seguridad es decir, traicionado sin consentimiento de los condominios y sin contar con los permisos correspondientes disponiendo que los costos de la demolición se han pagado por la compañía de servicio Quinto: Que se nos otorgue un plazo de 15 días para un escrito ampliatorio de conclusiones y un plazo de 10 días para contrarréplicas”.

Licdo. : “Primeramente, recordar que estamos en el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, que es un tribunal de excepción, en ese sentido, vamos a concluir de la manera siguiente: Primero: Declarar inadmisible por falta de interés y calidad. Segundo: En cuanto al fondo, rechazar por improcedente, mal fundado y carente de base legal a la parte demandante. Tercero: Que se nos otorgue un plazo de 15 días para un escrito ampliatorio de conclusiones”.

Dr. sobre el medio de inadmisión: “Declarar que se rechace por ser improcedente, mal fundado y carente de base legal y ratificamos la conclusión sobre el fondo”.

Dicha audiencia culminó con la siguiente sentencia in-voce: “Primero: El tribunal acumula el medio de inadmisión propuesto en esta audiencia para ser decidido conjuntamente con el fondo, pero por disposiciones distintas. Segundo: El tribunal otorgo un plazo de 15 días al demandante a fin de que deposite su escrito de conclusiones, al vencimiento 15 días a la parte demandada a esos mismos fines, vencidos ambos plazos; 5 días adicionales al demandante para el escrito de réplica. Al vencimiento el asunto quedará en estado de recibir fallo”.

LA JUEZA DESPUÉS DE HABER ESTUDIADO: Descripción de la demanda, competencia y verificación de la regularidad formal del proceso: 1. En este caso nos encontramos apoderados de una demanda en demanda en nulidad de título, en cancelación de derechos, cancelación de inscripción de asiento registral, cancelación de certificados de títulos, demolición de construcción de nivel adicional, reposición de acceso a las áreas que constituye bienes o elementos comunes, devolución de la escalera que da acceso al área común de azotea y litis entre condóminos en cobro de cuotas de mantenimiento del residencial Lía Camila XI interpuesta por los señores , y contra la razón social Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L. debidamente representada por el señor , la y la administración del condominio residencial Lía Camila XI, debidamente representada por la señora , asunto de nuestra competencia en virtud de lo dispuesto por los artículos 3 y 10 de la ley 108-05 Sobre Registro Inmobiliario.

2. Que por aplicación de lo dispuesto en el artículo 68 de la Constitución de la República, los derechos fundamentales vinculan a todos los poderes públicos, los cuales deben garantizar su efectividad en los términos establecidos por la Constitución. Que así mismo, dispone nuestra Carta Magna en su artículo 69, que toda persona en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos tiene derecho a obtener la tutela judicial efectiva con respeto del debido proceso que estará conformado por las garantías mínimas citadas en dicho texto legal, encontrándose entre ellas, el derecho a ser oída, dentro de un plazo razonable y por una jurisdicción competente, independiente e imparcial establecida con anterioridad por la ley en un juicio público, oral y contradictorio en plena igualdad y con respeto al derecho de defensa.

Pretensiones de las partes. Síntesis de los hechos argumentados.

3. Mediante su acción la parte demandante pretende que el Tribunal ordene la nulidad de certificados de título y en consecuencia disponga la cancelación de la inscripción del asiento registral, de los certificados de títulos originando en la publicidad del derecho de propiedad sobre el apartamento; además pretenden la demolición de construcción de nivel adicional, la reposición de acceso a las áreas comunes, la devolución de la escalera que da acceso al área común. Asimismo, los demandantes pretenden que el Tribunal le ordene a la Administración del condominio residencial Lía Camila XI a cobrar las cuotas de mantenimiento atrasado de los apartamentos No. 5-A, matrícula No. y No. 5-B, matrícula No. ambos del condominio residencial Lía Camila XI.

4. Como fundamento a sus pedimentos el demandante alega, en síntesis, lo siguiente: 1. Que el Ministerio de Obras Públicas emitió la licencia de construcción No. 92693 de fecha 29/08/2019 mediante la cual se le autoriza a la Compañía de Servicios Urbanísticos S.R.L. la construcción de un edificio; 2. Que la Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Central en fecha 22 de junio de 2021 aprobó los trabajos de división para construcción de condominio relativo al inmueble identificado como designación catastral No. 68, resultando el condominio Lía Camila XI, con un total de 11 unidades funcionales; 3. Que la razón social Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L. construyó y vendió el edificio sin que los propietarios se percataran de que el edificio no se construyó conforme a lo aprobado en la licencia y en los planos, pues fueron realizadas modificaciones no conforme con las leyes, normas y autorizaciones que perjudican a los adquirientes de unidades; 4. Que el Ayuntamiento del Distrito Nacional emitió la no objeción a uso de suelo y retiro de lineros y la no objeción a ejecución de anteproyecto para la construcción de un edificio de 4 plantas; 5. Que en virtud de la ordenanza municipal No. 85-09 la altura máxima en el sector El Cacique es de 4 plantas; 6. Que a pesar antes dicho, fueron construidos los apartamentos Nos. A-5 y B-5, la terraza y la azotea; 7. Que una parte de la escalera de uso común fue atribuida al apartamento B-5, cortando la continuidad de la escalera y suprimiendo el acceso a la azotea ubicada en el sexto nivel, pues colocaron una puerta de madera simulando la puerta principal del apartamento No. B-5; 8. Que a pesar de tratarse de un edificio de 6 niveles conforme a su reglamento, el condominio residencial Lía Camila XI no cuenta con un ascensor de servicio común, a pesar de ser un requisito del reglamento para el diseño de medios de circulación vertical en edificación; 9. Que la construcción de un quinto y sexto nivel representa un peligro para los condomines, ya que al agregar un piso sin permiso y sin supervisión de la autoridad competente, se ha agregado peso adicional no previsto en los cálculos estructurales del edificio; 10.

Que ni la señora ni la razón social Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L. están aportando a los gastos de manteamiento del condominio en la forma que manda el reglamento desde hace más de tres años y aún persisten en ello, no obstante quejas, requerimientos y debates formales en asambleas para que paguen lo que corresponde y lo que se ha dejado de pagar; 11.

Que las cuotas de mantenimiento fueron fijadas en una asamblea celebrada por el condominio, sin embargo, cuando las cuotas han sido fijadas en violación al reglamento y no son corregidas a pedimento de uno o algunos de los propietarios en el condominio, que padece bajo el peso aplastante de un grupo parcializado o que se muestre apático al problema, cualquier propietario afectado esta habilitado para pedir la intervención de la autoridad judicial competente para pedir que tenga a bien ordenar que se cumpla el reglamento del condominio; 12. Que los planos aprobados estructurales y los cálculos fueron aprobados por el Ministerio de Obras Públicas y las disposiciones urbanísticas del Ayuntamiento del Distrito Nacional, por lo que fue emitida la licencia No. 92693, por lo que la razón social Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L. construyó un edificio de 4 plantas, y luego agregó otros dos pisos.

Sobre los incidentes planteados.

Falta de calidad 5. Previo contestar el fondo, la parte demandada concluyó de manera incidental solicitando que la demanda sea declarada inadmisible por falta de calidad e interés de los demandantes, alegando que la fiscalización, control y sanación al incumplimiento a la licencia de construcción y vicios de construcción son atribución del Ministerio de Viviendas, edificaciones y Habitad.

6. Al contestar los medios de inadmisión propuestos en su contra, la parte demandante concluyó solicitando que los mismos fueran rechazados por improcedentes, mal fundados y carentes de base legal.

7. Toda decisión debe seguir un orden lógico procesal, conforme el cual deben ser falladas, en primer orden, las cuestiones incidentales, toda vez que de ser acogidas estas podrían evitar que se conozca el fondo de la contestación. En efecto, todo juez, previo examen del fondo, en aras de una sana administración de justicia y en apego a su función pública, debe respetar el derecho que les asiste a las partes sobre sus conclusiones incidentales, por lo que el tribunal procederá a ponderar las mismas, por ser pedimentos de derecho que deben ser contestados antes de todo examen sobre el fondo.

8. De acuerdo al artículo 44 de la Ley 834 de 1978: “Constituye a una inadmisibilidad todo medio que tienda a hacer declarar al adversario inadmisible en su demanda, sin examen al fondo, por falta de derecho para actuar, tal como la falta de calidad, la falta de interés, la prescripción, el plazo prefijado, la cosa juzgada”.

9. En este caso, los señores , y iniciaron la demanda que nos ocupa alegando que la razón social Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L. construyó el residencial Lía Camila XI en incumplimiento de la licencia de construcción No. 92693 de fecha 29 de agosto de 2019 expedida por la Edificaciones del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones, incurriéndose en irregularidades que afectan el uso y disfrute de áreas comunes, pues al agregarse un piso no solo se obstaculiza el acceso a las áreas comunes sino, además, se ha sumado peso adicional no previsto en los cálculos estructurales del edificio.

10. Durante la instrucción del proceso, fue aportada al Tribunal la copia fotostática del certificado de título matrícula No. expedida por el Registro de Títulos del Distrito Nacional que ampara el derecho de propiedad registrado a favor de los señores y sobre el inmueble descrito como: Designación catastral No. 68: B-4 del condominio residencial Lía Camila XI del Distrito Nacional con una extensión superficial de 145.25 metros cuadrados. Así como la copia fotostática del contrato de venta y préstamo hipotecario de fecha 08 de febrero de 2022, cuyas firmas fueron legalizadas por la Dra. notario público de los del número del Distrito Nacional, mediante el cual el señor actuando en representación de la sociedad comercial Compañía de Servicios Urbanísticos S.R.L. vendió a la señora el inmueble descrito como: Unidad funcional C-4, identificado como 68: C-4, matrícula No. , del condominio residencial Lía Camila XI, ubicado en el Distrito Nacional.

11. La calidad es el poder en virtud del cual una persona actúa en justica o el título con que una parte figura en el procedimiento, es decir, que la calidad no es más que la traducción procesal de la titularidad del derecho substancial que constituye el título que confiere derecho para actuar en justicia. Por otro lado, el interés jurídico es entendido como como la facultad o potestad de exigencia, cuya institución consigna la norma objetiva del derecho a favor de su titular.

12. En ese sentido, los señores , y han demostrado ser titulares de derechos de propiedad registrados o por registrar sobre unidades funcionales del condominio residencial Lía Camila XI; en esas atenciones, tratándose de una demanda que persigue el cumplimiento de requisitos legales para garantizar la seguridad de la estructura física del inmueble y la reivindicación del uso de áreas comunes, estos han justificado su calidad e interés, por lo que entendemos procedente rechazar las conclusiones incidentales presentadas por la parte demandada, valiendo esto decisión sin necesidad de hacerlo constar en la parte dispositiva de la presente decisión.

13. Resuelto el incidente procede que el Tribunal se aboque a ponderar los méritos de la demanda.

Sobre el fondo de la demanda: 14. Al referirse al fondo de la demanda, el Lic. actuando en representación de los demandados la razón social Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L., debidamente representada por el señor y , concluyó solicitando el rechazo de la demanda por improcedente, mal fundada y carente de base legal, alegando como fundamento a sus pedimentos lo siguiente: 1. Que previo a que los demandantes adquirieran unidades funcionales en el condominio residencial Lía Camila XI, la razón social Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L. sometió la aprobación para la construcción de dos apartamentos en el quinto nivel y una terraza en la azotea del apartamento B-5 con acceso por la escalera del quinto nivel; 2. Que la solicitud fue aprobada por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales en fecha 22 de junio de 2021 conforme al expediente No. 717; 3. Que en fecha 10 de septiembre de 2021 fue celebrada la asamblea general extraordinaria de la razón social Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L. autorizando la modificación del condominio Lía Camila XI y su consecuente modificación de la declaratoria de constitución en condominio del residencial Lía Camila XI, modificación que fue inscrita por ante el Registro de Títulos del Distrito Nacional en fecha 14 de octubre de 2021, lo que la hace público y oponible a terceros; 4. Que ciertamente en la declaratoria de la constitución de condominio se declaró que la azotea del apartamento No. B-5 como área común; 5. Que se dispuso internamente que el área de la azotea del apartamento No. B-5 seria sustituida por un área mayor en el quito piso del condominio para ser destinado a área social y así lo aceptaron los que en ese momento eran propietarios de unidades funcionales; 6. Que los demandantes no pueden alegar ignorancia de la existencia de los apartamentos construidos en el quinto nivel toda vez que las indicadas modificaciones constan en el Registro de Títulos con fecha anterior a que los demandantes adquirieran sus respectivas unidades; 7. Que el edificio cuenta con cinco niveles: uno destinado a estacionamientos y cuatro destinados a apartamentos conforme consta en la declaración de condominio, por lo que los demandantes no llevan razón cuando refieren que se tratan de seis plantas, lo cual cumple con los requisitos mínimos para la instalación de ascensores según el decreto No. 84-11; 8. Que si la construcción del condominio residencial Lía Camila XI no contaba con los permisos correspondientes, la Mensuras Catastrales no hubiera aprobado la división para constitución de condominio ni el Registro de Títulos hubiese inscrito las unidades funcionales resultantes en su registro complementario.

Pruebas aportadas al proceso.

15. Que el artículo 1315 del Código Civil, dispone que “El que reclama la ejecución de una obligación, debe probarla. Recíprocamente, el que pretende estar libre, debe justificar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”; que del análisis del principio general plasmado en el referido artículo, se infiere que, toda persona que reclama la protección de un derecho en justicia debe aportar todos y cada uno de los elementos probatorios que entienda necesarios para demostrar de manera fehaciente el derecho alegado, teniendo para ello a su disposición todas las vías probatorias previstas por el legislador; así las cosas, queda a cargo del accionante o del que invoca el derecho el materializar la aportación de documentos, la reestructuración de los hechos y la demostración de la veracidad de sus alegatos.

16. En apoyo a sus pretensiones las partes depositaron, entre otros, los siguientes documentos: a) Copia fotostática del certificado de uso de suelo y retiro de edificaciones en el D.N. No. ADN- DPU-2018-0752 de fecha 03 de septiembre de 2018, dada por la Dirección de Planeamiento Urbano del Ayuntamiento del Distrito Nacional, mediante la cual se informa que “no tiene objeción que hacer al desarrollo de: Edificio de apartamentos de tres (3) niveles, más primer (1er) nivel para estacionamiento. Densidad max. 400 hab/HA. Dicho uso de suelo esta ubicado en: Designación catastral No. 8, parcela N/A . No. N/A, solar No. N/A, manzana No. N/A; localizado en Dirección: Calle Matún (Antillas), No. 2; sector El Cacique circunscripción: 1; uso aprobado: habitacional (apartamento). (…) El presente certificado de uso de suelo, se refiere única y exclusivamente al uso propuesto y retiro a los linderos. En ningún momento este documento autoriza la realización de la construcción, solamente permite la elaboración de los planos para ser sometidos a los organismos correspondientes”.

b) Copia de la licencia para edificio de apartamentos No. 92693, fecha de emisión: 29/08/2019, firmada por la directora de Servicios Técnicos de Edificaciones y la Encargada de la Oficina Central de Tramitación de Planos de la Oficina Metropolitana de Tramitación de Planos de la Edificación correspondiente al proyecto: Edificio Lía Camila XI; descripción: “Un (1) edificio de apartamentos de cuatro (4) niveles. 1º nivel para lobby, estacionamientos y servicios; 2º nivel para un (1) apartamento de un (1) dormitorio y dos (2) apartamentos de dos (2) dormitorios cada uno con terraza destechada; 3º y 4º nivel para un (1) apartamento de un (1) dormitorio y dos (2) apartamentos de dos (2) dormitorios cada uno por nivel; azotea para área común destechada y área de servicios destechada. Para un total de nueve (9) apartamentos”. Tipo de construcción: Blocks y hormigón armado; propietario: Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L.; Autor del proyecto: , codia No. 4268; , provincia Santo Domingo.

c) Copia a color del certificado de no objeción a anteproyecto No. ADN-DPU-2019-0067 de fecha 27 de marzo de 2019, dada por la Dirección de Planeamiento Urbano del Ayuntamiento del Distrito Nacional, mediante la cual se informa que “(…) no tiene objeción que hacer el desarrollo de: Edificio de apartamentos de tres (3) niveles más uno (1) de estacionamientos, seis (6) apartamentos de dos (2) habitaciones, tres (3) apartamentos de una (1) habitación. Nueve (9) apartamentos en total. Dicho uso de suelo está ubicado en: Designación catastral No. 8, parcela N/A . No. N/A, solar No. N/A, manzana No. N/A; localizado en Dirección: Calle Matún (Antillas), No. 2; sector El Cacique, circunscripción: 1; uso aprobado: habitacional (apartamento). (…) El presente certificado de uso de suelo, se refiere única y exclusivamente al uso propuesto y retiro a los linderos. En ningún momento este documento autoriza la realización de la construcción, solamente permite la elaboración de los planos para ser sometidos a los organismos correspondientes”.

d) Copia fotostática de los planos levantados por la Compañía Servicios Urbanísticos S.R.L. correspondientes al edificio Lía Camila XI, con los sellos del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones Edificaciones, oficina de tramitación de planos, licencia No. 92693 de fecha 29 de agosto de 2019.

e) Copia fotostática de la instancia contentiva del depósito de declaratoria de constitución y reglamento de condominio dirigido a la Registradora de Títulos del Distrito Nacional por la Compañía de Servicios Urbanísticos S.R.L. f) Copia fotostática de la declaratoria de constitución en condominio y reglamento de copropiedad y administración del residencial Lía Camila XI de fecha 07 de julio de 2021, en el que se hace constar entre otras cosas lo siguiente: “Artículo 2. Enunciación de las mejoras. Que sobre el antes mencionado inmueble se ha construido un edificio de seis (6) niveles, distribuidos de la siguiente manera: Un (1) nivel (bloque I 1er nivel) destinado para parqueos, con diecisiete (17) parqueos; cuatro (4) niveles (bloque I 2do nivel al bloque I 4to nivel) destinados para apartamentos o unidades funcionales con: Tres (3) apartamentos o unidades en cada nivel; (Bloque I 5to nivel) destinados ara apartamentos o unidades funcionales con: Dos (2) apartamentos o unidades funcionales; y un (1) nivel (Bloque I 6to nivel) destinado para terraza y azotea; lo que hace un total de once (11) apartamentos o unidades funcionales; haciendo un total de diecisiete (17) paqueos y once (11) apartamentos o unidades funcionales de propiedad exclusiva, con acceso a la vía pública, las cuales son susceptibles de pertenecer en propiedad a distintas personas, quienes serán titulares de un derecho de copropiedad para el adecuado uso y disfrute de cada unidad, pero que en principio serán propiedad exclusiva de la sociedad Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L.” g) Copia fotostática del acta de asamblea general extraordinaria de la sociedad Compañía de Servicios Urbanísticos S.R.L. de fecha 08 de junio de 2021, mediante la cual fueron adoptadas las resoluciones siguientes: “Primera Resolución: La asamblea general extraordinaria de la sociedad Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L., aprueba los trabajos que fueron realizados por el agrimensor , codia 11831, para la actualización de mensura y división para constitución en condominio definitiva del residencial Lía Camila XI y a su vez, resuelve autorizar la constitución en condominio del inmuebles identificado como: 68, matrícula No. , que tiene una superficie de 553.26 metros cuadrados, ubicado en el Distrito Nacional. Amparada en el certificado de título matrícula No. , […], expedido por el Registro de Títulos del Distrito Nacional. Segunda Resolución: La asamblea general extraordinaria de la sociedad Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L., resuelve otorgar poderes tan amplios y suficientes como al efecto otorga al , señor , quien los acepta, para que actuando en nombre y representación de la sociedad, pueda firmar la declaratoria en condominio y el reglamento de copropiedad y administración del condominio residencial Lía Camila XI; y en fin realizar todo acto en relación con el mandato que por la presente resolución se le otorga, en el entendido de que sus términos no son limitativos sino puramente enunciativo, todo en virtud de lo que establecen los estatutos sociales”.

h) Oficio de aprobación No. 717 de fecha 22 de junio de 2021 dado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Central en ocasión de la aprobación de los trabajos de división para constitución de condominio haciendo constar que resultó: El condominio Lía Camila XI con un total de 11 unidades funcionales, […], provincia Distrito Nacional.

i) Copia fotostática del acta de asamblea general extraordinaria de la sociedad Compañía de Servicios Urbanísticos S.R.L. de fecha 10 de septiembre de 2021, mediante la cual fueron adoptadas las resoluciones siguientes: “Primera Resolución: La asamblea general extraordinaria de la sociedad Compañía De Servicios Urbanísticos, S.R.L., aprueba los trabajos que fueron realizados por el Agrimensor , codia 11831, para la actualización de mensura y división para modificación del condominio residencial Lía Camila XI y a su vez, resuelve autorizar la modificación del condominio del inmuebles identificado como: 68, matrícula No. , que tiene una superficie de 553.26 metros cuadrados, ubicado en el Distrito Nacional. Amparada en el certificado de título matrícula No. , […], expedido por el Registro de Títulos del Distrito Nacional. Sometida a votación esta resolución, es aprobada a unanimidad de votos. Segunda Resolución: La asamblea general extraordinaria de la sociedad Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L., resuelve otorgar poderes tan amplios y suficientes como al efecto otorga al , señor , quien los acepta, para que actuando en nombre y representación de la sociedad, pueda firmar la modificación del condominio y el reglamento de copropiedad y administración del condominio residencial Lía Camila XI; y en fin realizar todo acto en relación con el mandato que por la presente resolución se le otorga, en el entendido de que sus términos no son limitativos sino puramente enunciativo, todo en virtud de lo que establecen los Estatutos Sociales. Sometida a votación esta resolución, es aprobada a unanimidad de voto”. (Sic) j) Copia fotostática de la modificación de la declaratoria de constitución de condominio del residencial Lía Camila XI recibido por el Registro de Título en fecha 14 de octubre de 2021, en cuya pagina 8 se describe la quinta planta en la forma siguiente: “Unidad funcional 68: A-5, conformada por un sector exclusivo identificado como SE-01-05-001, ubicado en el nivel 5 del bloque 1, destinado a terraza, con una superficie de 50.45 metros cuadrados, un sector exclusivo identificado como SE-01-01-009, ubicado en el nivel 1 del bloque 0, destinado a parqueo, con una superficie de 15.74 metros cuadrados, un sector propio identificado como SP-01-05-001, ubicado en el nivel 5 del bloque 1, destinado a apartamento, con una superficie de 94.27 metros cuadrados. Unidad funcional 68: B-5, conformada por un sector exclusivo identificado como SE-01-05-002, ubicado en el nivel 5 del bloque 1, destinado a terraza, con una superficie de 33.16 metros cuadrados, un sector exclusivo identificado como SE-01-06-001, ubicado en el nivel 6 del bloque 1, destinado a terraza, con una superficie de 98.78 metros cuadrados, un sector exclusivo identificado como SE-01-01-010, ubicado en el nivel 1 del bloque 0, destinado a parqueo, con una superficie de 12.35 metros cuadrados, un sector propio identificado como SP-01-05-002, ubicado en el nivel 5 del bloque 1, destinado a apartamento, con una superficie de 113.19 metros cuadrados”.

k) Certificación No. ETTL-1084-2024 de diciembre de 2024, suscrita por la Arq. encargada de la Oficina Central de Tramitación, Tasación y Licencias del Ministerio de Viviendas y Edificaciones, quien informa lo siguiente: “(…) en los archivos digitales de esta Dirección de Tramitación, Tasación y Licencias, aparece asentada la licencia: No. 92693 d/f 29/08/2019, para construir un (1) edificio departamentos de cuatro (4) niveles. 1º nivel para lobby, estacionamientos y servicios; 2º nivel para un (1) apartamento de un (1) dormitorio y dos (2) apartamentos de dos (2) dormitorios cada uno con terraza destechada; 3º y 4º nivel para un (1) apartamento de un (1) dormitorio y dos (2) apartamentos de dos (2) dormitorios cada uno por nivel; azotea para área común destechada y área de servicios destechada. Para un total de nueve (9) apartamentos. Ubicado en la calle Matún (Antillas) #2, El Cacique, D.N., Santo Domingo, República Dominicana. Propietario: Campaña de Servicios Urbanísticos, S.R.L. Nota: Lo no titulado en esta licencia de construcción no está amparada en la misma. Los anexos y cambio de uso pueden ser sometidos en el Ayuntamiento correspondiente y con esto se procede a la modificación de la licencia de construcción”.

l) Copia fotostática de 7 hojas contentiva de 6 imágenes donde se puede observar la fachada del edificio Lía Camila XI, la parte de un techo, el tope de una escalera, una puerta de madera marcada con el numero 5B, una puerta de madera marcada con el numero 5A, y dos puertas de madera y una de ellas marcada con el numero 4B; todas las imágenes van acompañadas de textos explicativos de la parte demandante.

m) Acuerdo transaccional y desistimiento de fecha 03 de julio de 2025, cuyas firmas fueron legalizadas por el Dr. notario público de los del número del Distrito Nacional, mediante el cual la señora , primera parte, y los señores , y , segunda parte, acuerdan, entre otras cosas, lo siguiente: “Primero: Sin perjuicio de la continuación del litigio contra las otras partes demandadas en el proceso que no están comprendidas en la primera parte y la segunda parte de este acuerdo, mediante este acuerdo la primera parte y la segunda parte dan por terminado el litigio surgido entre estas partes, contenido en el expediente No. 2 , del cual esta apoderada la Segunda Sala del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Nacional, en lo referente a la reclamación a la Administración del condominio residencial Lía Camila XI ejercida por Viursys A. Vargas D., por haber satisfecho lo demandado de realizar reunión del condominio Lía Camila XI, mediante la entrega de las minutas de reuniones para corregir el error de cálculo de cuotas mantenimiento del Condominio Lía Camila XI, acordar gestionar el pago retroactivo de lo dejado de pagar y copia de la asamblea de condómines del condominio Lía Camila XI que establece la cuota actualizada con los metrajes correctos. Segundo: La segunda parte, se compromete a depositar este desistimiento y los documentos que dan constancia de haberse satisfecho lo requerido en la demanda a los fines de que el tribunal apoderado tome conocimiento. Tercero: Mediante este acuerdo la primera parte y la segunda parte dan por terminado el litigio surgido entre las partes y se liberan mutuamente de todo tipo de responsabilidad y/o reclamación o demanda presente o futura en contra de cada una relacionada con la demanda; así como también, a los abogados actuantes”.

17. Que la valoración de pruebas es una facultad exclusiva del juez de fondo a quien le es reconocido el poder de calificar y determinar el mérito de cada medio probatorio que le es aportado, debiendo para ello partir del principio de unidad material de la prueba según el cual los medios probatorios aportados por las partes forman una unidad y como tal deben ser examinados y valorados en forma conjunta, confrontando uno a uno para de ello determinar su concordancia o discordancia. Que para valorar las pruebas que le son sometías el juez debe hacerlo de una manera razonada, crítica, basada en las reglas de la lógica, la ciencia, el derecho y la experiencia.

18. Del análisis conjunto de las piezas antes descritas hemos podido establecer los hechos siguientes:

a) Que la licencia para edificio de apartamentos No. 92693 fecha de 29/08/2019 correspondiente al proyecto: Edificio Lía Camila XI, emitido por la Dirección de Viviendas y Edificaciones fue aprobado con la siguiente descripción: “Un (1) edificio de apartamentos de cuatro (4) niveles. 1º nivel para lobby, estacionamientos y servicios; 2º nivel para un (1) apartamento de un (1) dormitorio y dos (2) apartamentos de dos (2) dormitorios cada uno con terraza destechada; 3º y 4º nivel para un (1) apartamento de un (1) dormitorio y dos (2) apartamentos de dos (2) dormitorios cada uno por nivel; azotea para área común destechada y área de servicios destechada. Para un total de nueve (9) apartamentos”.

b) Que la declaratoria de constitución de condominio y reglamento de copropiedad y administración de fecha 07 de julio de 2021 contempla en su artículo 2 la descripción de la mejora en la forma siguiente: “Que sobre el antes mencionado inmueble se ha construido un edificio de seis (6) niveles, distribuidos de la siguiente manera: Un (1) nivel (bloque I 1er nivel) destinado para parqueos, con diecisiete (17) parqueos; cuatro (4) niveles (bloque I 2do nivel al bloque I 4to nivel) destinados para apartamentos o unidades funcionales con: Tres (3) apartamentos o unidades en cada nivel; (Bloque I 5to nivel) destinados ara apartamentos o unidades funcionales con: Dos (2) apartamentos o unidades funcionales; y un (1) nivel (Bloque I 6to nivel) destinado para terraza y azotea; lo que hace un total de once (11) apartamentos o unidades funcionales; haciendo un total de diecisiete (17) paqueos y once (11) apartamentos o unidades funcionales de propiedad exclusiva, con acceso a la vía pública, las cuales son susceptibles de pertenecer en propiedad a distintas personas, quienes serán titulares de un derecho de copropiedad para el adecuado uso y disfrute de cada unidad, pero que en principio serán propiedad exclusiva de la sociedad Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L.” c) Que los trabajos para constitución de condominio fueron aprobados en fecha 22 de junio de 2021 por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Central haciendo constar que resultó: El condominio Lía Camila XI con un total de 11 unidades funcionales, […], provincia Distrito Nacional.

CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 19. En síntesis, este caso se contrae en una demanda que persigue la nulidad del certificado de título, la cancelación de inscripción de asiento registral, demolición de construcción del nivel adicional, reposición de acceso a las áreas que constituyen bienes o elementos comunes y devolución de la escalera que da acceso a la azotea de uso común del condominio residencial Lía Camila XI.

20. Asimismo, se pretende que el Tribunal le ordene a la administración del condominio Residencial Lía Camila XI al cobro de las cuotas de mantenimiento, así como lo dejado de pagar por los propietarios de las unidades funcionales No. 5-A, matrícula No. y No. 5-B, matrícula No. ambos del condominio residencial Lía Camila XI.

Sobre la demolición del nivel adicional, modificaciones no autorizadas, violación a la licencia de construcción e incumplimiento del reglamento R-001 21. Como hemos referido anteriormente, los señores , y iniciaron la demanda que nos ocupa alegando que la razón social Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L. construyó el residencial Lía Camila XI en incumplimiento de la licencia de construcción No. 92693 de fecha 29 de agosto de 2019 expedida por la Edificaciones del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones, especificando que a pesar de que la licencia fue emitida para la construcción de un edificio de cuatro plantas, la razón social Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L. construyó dos apartamentos en el quinto piso, denominándolos apartamentos Nos. A-5 y B-5, y en el sexto nivel una terraza y una azotea.

22. Asimismo, indican en su instancia que, al construir un edificio de seis niveles la razón social Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L. violentó las disposiciones de la ordenanza No. 85-2009 dictada por el Ayuntamiento del Distrito Nacional que regula los criterios de zonificación de las diferentes unidades territoriales, incluido El Cacique, sector donde se encuentra el residencial Lía Camila XI y que, además, a pesar de que el condominio tiene seis niveles, la razón social Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L. no instaló un ascensor, lo que contraviene las disposiciones del decreto No. 361-15 sobre reglamento para el diseño de medios de circulación vertical en edificaciones.

23. En primer lugar, conforme a la ley 160-21 es atribución del viceministro de construcción todo lo relativo a la construcción de edificaciones públicas, viviendas y asentamientos humanos, incluyendo su planificación, licitación y supervisión, así como la reglamentación, tramitación de permisos e inspección de las edificaciones privadas1.

24. En ese orden, dispone dicho texto legal que a fin de dar cumplimiento a las obligaciones antes indicadas, el viceministro de construcción tiene como atribuciones, entre otras, las siguientes: “(…) 3) Supervisar los trabajos de construcción de viviendas y edificaciones en el ámbito de aplicación de esta ley; (…) 7) 1 Artículo 33, capítulo VII de la ley No. 160-21 que crea el Ministerio de la Vivienda, Habitat y Edificaciones.

Inspeccionar las obras de edificaciones comprendidas en el ámbito de aplicación de esta ley, garantizando que su ejecución se realice de acuerdo con los reglamentos técnicos, especificaciones y planos aprobados. 8) Investigación de denuncias por violación a las normas y reglamentos de construcción de edificaciones emitidos por el Ministerio de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones (MIVHED) (…)”.

25. Continúa en su artículo 80 disponiendo que el Ministerio de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones (MIVAHED) “aplicará a las personas habilitadas por esta ley, las reglas y procedimientos previstos en el reglamento, sin perjuicio de las disposiciones de naturaleza civil y penal, las sanciones siguientes: 1) Amonestación escrita. 2) Suspensión temporal o definitiva de la licencia de operación, sin perjuicio de la obligación de subsanación o remediación de la causa que la motive; en este caso el plazo estará condicionado hasta que sea subsanada la falta. Una vez cumplida la sanción o los motivos que la sustentaron, se habilitará la licencia de la persona física o jurídica; 3) Cancelación de la licencia”, indicando que las sanciones dispuestas por dicho ministerio serán recurridas conforme a la Ley No.107- 13, del 6 de agosto de 2013, sobre los Derechos de las Personas en sus Relaciones con la Administración y de Procedimiento Administrativo.2 (Subrayado es nuestro) 26. Respecto a la altura máxima de edificaciones del sector El Cacique lugar donde se encuentra el residencial Lía Camila XI, hemos comprobado que la misma es regulada por la ordenanza No. 85-2009 emitida por el Ayuntamiento del Distrito Nacional; que en ese sentido el Consejo Administrativo del Distrito Nacional podrá suspender la obra3, y en caso de que no se haya obtenido la licencia de construcción o cuando aún obtenida la licencia la construcción no se ajuste a los planos aprobados, podrá intentar por ante el Juzgado de Paz4, la condenación de conformidad con la gravedad de la irregularidad cometida5.

27. Como hemos dicho anteriormente, los demandantes también han señalado que el residencial Lía Camila XI no cuenta con un ascensor, a pesar de que se trata de un edificio de seis plantas; que el decreto No. 361-15 sobre reglamento para el diseño de medios de circulación vertical de edificaciones indica en su artículo 65 que el incumplimiento a sus disposiciones será sancionado conforme a lo dispuesto en los capítulos V y VI de la ley No. 687 del 27 de julio de 1982, específicamente el artículo 17 que dispone que la Secretaría de Estado de Obras Públicas y Comunicaciones, a través del departamento correspondiente, ordenará la suspensión de toda obra en ejecución que incurra en una de las siguientes 2 Párrafo del artículo 81 de la ley No. 160-21 que crea el Ministerio de la Vivienda, Habitat y Edificaciones.

3 Artículo 36 de la ley 675 sobre urbanización, ornato público y construcciones.

4 Ley 176-07 5 Artículo 111 de la ley 675 de 1944.

violaciones: “a) Que no se ajuste a las disposiciones establecías en los Reglamentos que expida el Poder Ejecutivo; b) Que no esté provista de la correspondiente autorización o licencia; c) Que no se encuentre bajo la vigilancia responsable de un director o encargado; d) Que no se ajuste al proyecto aprobado; y (…)”; mientras que el artículo 18 establece que se “ordenará la clausura total o parcial de una obra, en los siguientes casos: (…) b) Cuando se trate de una obra terminada que no se ajuste al proyecto aprobado o que, por dársele un uso diferente al autorizado, perjudique la seguridad o el ornato público”. (Subrayado es nuestro) 28. Es importante resaltar que el decreto No. 232-17 para la supervisión e inspección de obras y el decreto No. 576-06 que establece los requerimientos de aplicación del reglamento general de edificaciones y tramitación de planos establecen que las violaciones a las disposiciones de los referidos reglamentos serán sancionadas según lo establecido en los Capítulos V y VI de la Ley núm. 687 del 27 de julio de 1982 o cualquier otra ley que en este aspecto la sustituya o modifique.

29. De la lectura conjunta de las leyes, reglamentos, decretos y ordenanzas antes citadas, el Tribunal ha comprobado que es atribución del Ministerio de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones la emisión de licencias para la construcción de edificaciones pública y privadas; asimismo, hemos comprobado que, es una atribución exclusiva del viceministro de construcción a supervisar e inspeccionar las obras de edificaciones correspondiendo a ese funcionario en caso de incumplimiento, realizar la investigación y disponer las sanciones que corresponda.

30. En adición a lo anterior, el artículo 26 de la ley 687 que crea un sistema de elaboración de reglamentos técnicos para preparación y ejecución relativos a la ingeniería, la arquitectura y ramas afines, dispone que: “La Secretaría de Estado de Obras Públicas y Comunicaciones se encargará de someter, ante el Procurador Fiscal competente, a toda persona o entidad que viole las disposiciones establecidas en la presente Ley o en los Reglamentos que expida el Poder Ejecutivo”. (Subrayado es nuestro) 31. De ahí corresponde al Ministerio de Obras Publica y Comunicaciones lo obligación de investigar y someter a aquellas personas que violenten las disposiciones legales relativas a las obras de construcción de edificaciones tanto públicas como privadas, incluyendo el incumplimiento a las licencias de construcción.

32. En este caso en concreto se ha solicitado al tribunal de tierras la demolición de las unidades funcionales ubicadas en el quinto piso del condominio residencial Lía Camila XI sobre el alegado incumplimiento de la licencia No. 92693 de fecha 29 de agosto de 2019 dada por la Edificaciones del Ministerio de Obras Publicas y Comunicaciones, al así hacerlo los demandantes no solo han obviado las atribuciones especificas de cada una de las entidades a cuyo cargo esta la supervisión de las obras de construcción sino, mas aun, las disposiciones del articulo 111 de la ley 675 texto que, dispone lo siguiente: Las personas infractoras a la presente ley serán condenadas a una multa de RD$ 20.00 a RD$ 500.00, o con prisión de veinte días a un año, o con ambas penas a la vez, según la gravedad del caso, cuando no haya obtenido la licencia de construcción correspondiente o cuando, aun obtenida la licencia, la construcción no se ajuste a los planos aprobados. Cuando no se haya obtenido la licencia, la sentencia condenará, además, al pago del. doble de los impuestos dejados de pagar y al pago del doble de la suma que hubiere costado la confección de los planos correspondientes. El Juez podrá ordenar, de conformidad con la gravedad de la irregularidad cometida, la suspensión o demolición total o parcial de las obras. Cuando esta demolición sea ordenada, el propietario tendrá un plazo de 30 días, a partir de la notificación de la sentencia, para efectuarla. Párrafo V: Se atribuye competencia especial al Juzgado de Paz para asuntos municipales para que pueda conocer y fallar en el Distrito Nacional todos los asuntos concernientes a las violaciones de la presente leuy, que no estén deferidos a los Juzgados de Primera Instncia”.

33. En esas circunstancias es evidente que este Tribunal resulta ser incompetente para conocer y determinar la existencia o no de irregularidades y la supuesta violación a la licencia de construcción del condominio residencial Lía Camila XI lo mismo que para la determinación de la pertinencia de las demoliciones que han sido solicitadas en razón a ello. Por lo tanto, este Tribunal entiende procedente declarar su incompetencia y enviar a las partes a proveerse por ante el Juzgado de Paz para asuntos municipales, tal y como se hará constar en la parte dispositiva de esta sentencia.

Sobre la reposición de acceso a las áreas comunes del condominio residencial Lía Camila XI 34. Por otro lado, los señores , y pretenden que el Tribunal ordene a la Compañía de Servicios Urbanísticos S.R.L. a habilitar el acceso a la azotea ubicada en el sexto nivel para el uso y disfrute de la misma por todos los condóminos, alegando que, a pesar de que el único acceso a la azotea es a través de la escalera, esta se encuentra obstaculizada por una puerta de madera que simula ser la entrada del apartamento No. B-5.

35. Para demostrar lo alegado por los demandantes fueron aportadas seis imágenes acompañadas de textos con los que se pretende demostrar que se trata de la escalera del condominio residencial Lía Camila XI.

Sin embargo, no consta en el expediente ninguna otra documentación que nos permita corroborar, en primer lugar, que las imágenes se corresponden con el interior del condominio residencial Lía Camila XI; y que de así haber ocurrido hayan sido los propietarios del apartamento No. B-5 quien haya instalado la misma.

36. En adición a ello, obra en el expediente una copia del estatuto de condominio residencial Lía Camila XI depositado en la Jurisdicción Inmobiliaria de fecha 14 de octubre 2021 en cuya página 8 al describirse las áreas de uso exclusivo de las unidades funcionales A-5 y B-5 se les atribuye el uso exclusivo de un área de 50.45 metros cuadrados para el A-5 y 98.78 metros para el B-5 destinado a terrazas, ambas áreas ubicadas en el sexto nivel del condominio.

37. Que, al producirse la afectación de un inmueble por el sometimiento al régimen de condominio, se produce una situación jurídica especial que busca regular la convergencia de las copropiedades que recaerán tanto sobre las áreas propias como las de uso común.

38. Que los atributos que definen el espacio destinado al uso privado, así como las áreas de uso común de un condominio están ligados indisolublemente a los derechos reconocidos a todos los copropietarios quienes, voluntariamente asumen el régimen de condominio y se comprometen al respeto de determinadas normas imprescindibles para mantener la armonía de la copropiedad que converge sobre el inmueble afectado a ese régimen.

39. En efecto, cierto es que el dominio es la prerrogativa del derecho de propiedad con mayor contenido pues, ello implica que la voluntad del titular es decisiva respecto del destino que habrá de correr el bien que le es propio. Sin embargo, cuando un inmueble se ha sometido al régimen de condominio, los copropietarios aceptan recibir una propiedad que conlleva un dominio menguado por las estipulaciones previstas respecto de la destinación que habrá de darse a los bienes de dominio particular, es decir, a las unidades funcionales que conforman el condominio.

40. A pesar de estar contemplada la existencia en el sexto piso de áreas destinadas a terrazas propias de las unidades funcionales A-5 y B-5, durante la instrucción de este proceso los demandantes no demostraron al tribunal que los propietarios de dichas unidades funcionales hayan excedido el área de uso exclusivo que les han sido atribuido en detrimento de un espacio común del edificio.

41. En esas circunstancias, es evidente que en este caso procede rechazar las pretensiones presentadas en ese sentido por falta de pruebas, tal y como se hará constar en la parte dispositiva de esta sentencia.

Sobre la demanda en cobro de cuotas de mantenimiento 42. En este caso, los demandantes, además de la demanda en demolición y acceso a áreas de uso común, interpusieron una demanda en cobro de cuotas de mantenimiento contra la administración del condominio residencial Lía Camila XI, debidamente representada por la señora .

43. Al concluir al fondo del asunto, la parte demandante manifestó haber renunciado a sus pretensiones, pues sus requerimientos fueron satisfechos por la parte demandada. En ese sentido, mediante instancia depositada en fecha 09 de octubre de 2025, el Dr. por sí y por el Lic.

depositaron el acuerdo transaccional y desistimiento de fecha 03 de julio de 2025, con firmas legalizadas por el Dr. , notario púbico de los del número del Distrito Nacional, mediante el cual la señora , primera parte, y los señores , y , segunda parte, acuerdan, entre otras cosas, lo siguiente: “Primero: Sin perjuicio de la continuación del litigio contra las otras partes demandadas en el proceso que no están comprendidas en La primera parte y la segunda parte de este acuerdo, mediante este acuerdo la primera parte y la segunda parte dan por terminado el litigio surgido entre estas partes, contenido en el expediente No. 2 , del cual esta apoderada la Segunda Sala del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Nacional, en lo referente a la reclamación a la Administración del condominio residencial Lía Camila XI ejercida por Viursys A. Vargas D., por haber satisfecho lo demandado de realizar reunión del condominio Lía Camila XI, mediante la entrega de las minutas de reuniones para corregir el error de cálculo de cuotas mantenimiento del Condominio Lía Camila XI, acordar gestionar el pago retroactivo de lo dejado de pagar y copia de la asamblea de condómines del condominio Lía Camila XI que establece la cuota actualizada con los metrajes correctos. Segundo: La segunda parte, se compromete a depositar este desistimiento y los documentos que dan constancia de haberse satisfecho lo requerido en la demanda a los fines de que el tribunal apoderado tome conocimiento. Tercero: Mediante este acuerdo la primera parte y la segunda parte dan por terminado el litigio surgido entre las partes y se liberan mutuamente de todo tipo de responsabilidad y/o reclamación o demanda presente o futura en contra de cada una relacionada con la demanda; así como también, a los abogados actuantes”.

44. Conforme al artículo 402 del Código de Procedimiento Civil “El desistimiento se puede hacer y aceptar por simples actos bajo firma de las partes o de quienes las representen, y notificados de abogado a abogado”.

45. Al respecto el artículo 36 de la ley 108-05 establece que “el desistimiento es el abandono o renuncia voluntaria del solicitante, ante el juez apoderado del caso, de la acción solicitada al tribunal.

Cualquiera de las partes en un proceso puede desistir de sus demandas o pretensiones. El procedimiento para estos fines es el que establece el Código de Procedimiento Civil”, continua el artículo 37 indicando que “el desistimiento es aceptado, implica de pleno derecho el consentimiento de que las cosas Sean repuestas, de una y otra parte, en el mismo estado en que se encontraban antes de la acción”.

46. Que el desistimiento es la renuncia que hace los demandantes a los efectos del proceso, ya sea porque han sido satisfechas sus pretensiones (desistimiento de derecho) o porque no tiene interés en continuar con el litigio en este momento (desistimiento de instancia), de ahí que el primero de estos, tan sólo puede ser realizado por el titular del derecho o por su mandatario con una orden expresa.

47. Verificada la regularidad formal y la aceptación manifestada por el demandado el Tribunal entiende procedente admitir el desistimiento presentado por los demandantes y en consecuencia, declarar extinta la acción en cobro de cuotas de mantenimiento del residencial Lía Camila XI interpuesta por los señores , y contra la administración del condominio residencial Lía Camila XI, debidamente representada por la señora .

48. Así mismo, procede disponer la cancelación de la nota preventiva inscrita en ocasión de litis que con esta decisión termina conforme a las disposiciones contenidas en el artículo 132 del Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, una vez adquiera la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada.

Sobre la modificación del área destinada a uso común 49. De manera subsidiaria el Lic. en representación de la parte demandada solicitó al Tribunal disponer la sustitución del área ubicada en la azotea el apartamento No. B-5, por el área ubicada en el quinto nivel a fin de que sea destinada como área social del condominio residencial Lía Camila XI, tal y como fue aceptado por los condóminos al momento de entrega de sus unidades habitacionales y en consecuencia ordene a la Mensuras Catastrales y a Registrador de Títulos a que procedan a registrar dicha modificación.

50. Que de manera excepcional, el legislador prevé la posibilidad de una modificación a los elementos que quedan ligados y definidos con la instancia introductiva, de ahí que exista en nuestro ordenamiento las llamadas demandas incidentales a saber: la demanda en intervención, las demandas adicionales y las demandas reconvencionales definidas estas últimas como las vías procesales que permiten al demandado incorporar al proceso una pretensión propia más allá del simple rechazo de la demanda que contra él se pretende, debiendo para ello cumplir con las formalidades establecidas en la ley pues de lo contrario se violentan los principios de contradicción y lealtad al debate y con ello el ejercicio del derecho de defensa de la parte demandante sorprendida en audiencias con un pedimento hasta entonces desconocido por él.

51. En este caso las conclusiones tendentes a modificar la distribución o ubicación de áreas comunes del condominio residencial Lía Camila XI desbordan el límite de la demanda introductiva y a pesar de ello no fueron insertadas al proceso de acuerdo a las normativas procesales establecidas, por lo tanto, esas conclusiones resultan ser irrecibibles pues son violatorias a los principios de inmutabilidad, contradicción y lealtad a los debates todo en detrimento del derecho de defensa de la demandante sorprendida con pedimentos nuevos luego de agotada la fase de instrucción, valiendo esto sin necesidad de hacerlo constar en la parte dispositiva de esta decisión.

52. Habiendo sucumbido todas las partes en alguna de sus pretensiones procede compensar las costas del procedimiento conforme a lo previsto por el artículo 66 de la ley 108 sobre Registro Inmobiliario, valiendo decisión sin necesidad de hacerlo constar en la parte dispositiva de la presente sentencia.

53. Procede compensar las costas por haber sucumbido ambas partes en alguna de sus pretensiones valiendo esto decisión sin necesidad de hacerlo constar en la parte dispositiva de la presente sentencia.

54. En virtud a lo dispuesto por el artículo 106 del Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, finalizado el proceso litigioso el Juez o Tribunal podrá ordenar el desglose de los Duplicados de Certificados de Títulos aportados, dejando copia de los mismos en el expediente, debidamente certificada por el secretario del Tribunal. Que dictada la decisión que justificó el depósito de los documentos que conforman el expediente que nos ocupa, procede autorizar el desglose de las piezas aportadas, advirtiendo al secretario del Tribunal que deberá entregar las mismas a quien las haya depositado dejando en el expediente copia certificada de cada documento, tal y como se hará constar en la parte dispositiva de esta sentencia.

55. Que siendo una decisión que pone fin a un proceso contradictorio la misma es pasible de ser objeto de los recursos previstos por los artículos 79 y siguientes de la ley 108-05 sobre registro inmobiliario y 210 y siguientes del Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

56. De acuerdo a lo dispuesto por los artículos 68 y 71 de la ley 108-05 las decisiones emitidas por los Tribunales deben publicarse en las instalaciones del Tribunal apoderado, garantizando su acceso por los medios que se estimen convenientes, con la finalidad de poner en conocimiento público las acciones emanadas en esta jurisdicción. Que la obligación de cumplir con esos requerimientos ha sido puesta a cargo de la secretaria conforme a lo dispuesto por el párrafo del artículo 45 del Reglamento de los Tribunales, así las cosas, procede ordenar a la secretaria proceder a agotar las diligencias necesarias para ello, tal y como se hará constar en la parte dispositiva de esta sentencia.

La Segunda Sala del Tribunal de Jurisdicción Original administrando justicia en nombre de la República por autoridad y mandato de la ley, en aplicación de las disposiciones establecidas en los artículos 68 y 69 de la Constitución y en ponderación de los textos legales de la citados anteriormente: F A L L A: PRIMERO: En cuanto a la forma, declara buena y válida la demanda en nulidad de certificado de título, en cancelación de derechos, cancelación de inscripción de asiento registral, cancelación de certificados de títulos, demolición de construcción de nivel adicional, reposición de acceso a las áreas que constituye bienes o elementos comunes, devolución de la escalera que da acceso a la azotea de uso común interpuesta por los señores , y contra la razón social Compañía de Servicios Urbanísticos, S.R.L. debidamente representada por el señor y la señora .

SEGUNDO: DECLARA la incompetencia parcial de este tribunal en consecuencia: Declara la incompetencia de este tribunal para conocer y decidir sobre la alegada violación a la licencia de construcción 92693 de fecha 29 de agosto del 2019, del reglamento R-001 y la demolición de las unidades funcionales 5-A y 5-B del condominio residencial Lía Camila XI por ser un asunto de la competencia exclusiva del Juzgado de Paz para Asuntos Municipales conforme a las disposiciones del artículo 111 de la ley 675 Sobre Urbanización, Ornato Publico y Construcciones.

Envía a las partes a proveerse por ante Juzgado de Paz para asuntos municipales a fin de que sea dicho el que decida al respecto.

TERCERO: En cuanto a los demás aspectos del fondo, RECHAZA, en todas sus partes las conclusiones vertidas por la parte demandante los señores , y , por los motivos expuestos en el cuerpo de esta sentencia.

CUARTO: Admite el desistimiento de la litis entre condóminos en cobro de cuotas de mantenimiento del residencial Lía Camila XI interpuesta por los señores , y contra la administración del condominio residencial Lía Camila XI, debidamente representada por la señora por los motivos expuestos en el cuerpo de la presente decisión.

QUINTO: Una vez esta decisión adquiera la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, autoriza a la secretaria del Tribunal a desglosar las piezas aportadas por cada una de las partes previa identificación y verificación de sus respectivos inventarios, advirtiendo a esta que deberá dejar en el expediente copia certificada de cada pieza a entregar.

SEXTO: Ordena comunicar la presente sentencia al Registro de Títulos de Santo Domingo para fines de cancelación de la inscripción originada con motivo de las disposiciones contenidas en el artículo 132 del Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria; y a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Central, para los fines de lugar.

SEPTIMO: Ordena al secretario del Tribunal cumplir los requerimientos pertinentes para la publicación de esta sentencia conforme a lo previsto por la ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario.

Nuestra sentencia así se pronuncia, ordena y firma.

La presente decisión fue firmada digitalmente, en fecha veinte (20) del mes de abril del año dos mil veintiséis (2026), por , Jueza de la Segunda Sala del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original; Emilce , secretaria de la Segunda Sala del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original. Fin del Documento.

Certifico y doy fe que la presente decisión ha sido firmada digitalmente por la jueza y la secretaria que figuran en la estampa.