0316-2026-S-00095

Dios, Patria y Libertad República Dominicana Poder Judicial Sexta Sala del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Nacional Expediente No. 1081 Sentencia No. 0316-2026-S-00095 EENN NNOOMMBBRREE DDEE LLAA RREEPPÚÚBBLLIICCAA En la ciudad de Santo Domingo de Guzmán, Distrito Nacional, capital de la República Dominicana, a los vveeiinnttiinnuueevvee ((2299)) ddííaass ddeell mmeess ddee aabbrriill ddeell aaññoo ddooss mmiill vveeiinnttiissééiiss ((22002266)), […], años 182º de la Independencia y 162º de la Restauración, la SSeexxttaa SSaallaa ddeell TTrriibbuunnaall ddee TTiieerrrraass ddee JJuurriissddiicccciióónn OOrriiggiinnaall, con asiento en el Distrito Nacional, regularmente constituida por la Jueza RRoossaallbbaa NNiiddiiaa OOrrtteeggaa CCaabbrreerraa, quien preside, asistida de la secretaria delegada, AAnnaa EEmmiilliiaa FFeelliizz OOrrttiizz, […], en una de las salas ubicadas en la cuarta planta del edificio situado en la esquina formada por las avenidas Independencia y Jiménez Moya del Distrito Nacional, ha dictado en sus atribuciones jurisdiccionales, en audiencia pública, la sentencia que se transcribe a continuación: Con motivo de la demanda en litis sobre derechos registrados, incoada por las razones sociales: a) Hotel Caribe Groi S.R.L., (antes Hotel Caribe C. por A.), sociedad comercial organizada bajo las leyes de la República, RNC número 101554691, con su domicilio social en la calle número 29, sector Gascue, Santo Domingo, Distrito Nacional, y b) ., Caribe Uno, S.A., organizada bajo las leyes de la República Dominicana, con RNC número 101103515, con domicilio social en la calle número 29, Gascue, Santo Domingo, Distrito Nacional, ambas debidamente pro su gerente , dominicana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad y electoral número , domiciliada y residente en esta ciudad, quienes tienen como abogada constituida y apoderada especial a la licenciada , dominicana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad y electoral número , abogada de los tribunales de la República, con estudio profesional abierto en la avenida número 119-B, apartamento 208 del edificio Galerías Residenciales, ensanche Julieta, Santo Domingo, Distrito Nacional.

En contra de la razón social & Asociados, S.R.L., empresa constituida de acuerdo a las leyes de la República Dominicana, registrada con el Registro Nacional de Contribuyente (RNC) número 1-01-87298, con domicilio social en la avenida Bolívar esquina , edificio Libertadores, local 1-B, y 1-C, primer nivel, debidamente representada en su calidad de gerente por el señor , dominicano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad y electoral número , domiciliado y residente en esta ciudad, quien tiene como abogado constituido y apoderado especial al licenciado , dominicano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad y electoral número (sic), abogado de los tribunales de la República, con estudio profesional abierto en la calle Batalla del rs.- Dios, Patria y Libertad República Dominicana Poder Judicial Sexta Sala del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Nacional Memiso esquina Interior B, edificio Alexa I, local 103, primer nivel, La Feria, Santo Domingo, Distrito Nacional.

Proceso referente a los inmuebles identificados como solar número 9, de la manzana número 504, del Distrito Catastral número 01, local comercial, primera planta, lado oeste, con una superficie de 96.15 metros cuadrados, ubicado en el Distrito Nacional, y solar número 9, de la manzana número 504, del Distrito Catastral número 01, apartamento 102, primera planta, con una superficie de 55.05 metros cuadrados, ubicado en el Distrito Nacional.

CCrroonnoollooggííaa ddeell pprroocceessoo a. La presente demanda fue depositada en fecha 30 del mes de septiembre del año 2024, y posteriormente notificada mediante acto número 899/2024, de fecha 25 del mes de octubre del año 2024, instrumentado por el ministerial , alguacil ordinario de la sexta sala del tribunal de tierras de jurisdicción original del Distrito Nacional, actuando a requerimiento de la parte demandante.

b. Para el conocimiento de dicha demanda fue designada esta Sala mediante auto número TJO- 2024-07072, de fecha 12 del mes de noviembre del año 2024, de la Coordinación de los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original de este distrito judicial.

c. Mediante auto número TJO-2024-07073, de fecha 12 del mes de noviembre del año 2024, de la Jueza presidenta de este Tribunal, fue fijado el conocimiento de la audiencia para el día 06 del mes de febrero del año 2025.

d. Luego de celebradas varias audiencias celebradas a los fines de instruir el proceso, este tribunal tuvo a bien conocer la audiencia de producción de conclusiones en fecha 11 del mes de febrero del año 2026, a la que compareció , quien actúa en nombre y representación de la parte demandante. El licenciado , quien actúa en nombre y representación de la parte demandada, donde se suscitó la situación procesal siguiente: la licenciada , expresó: Concluimos de la siguiente manera: “Primero: Nos acogemos al escrito de demanda de litis sobre derecho registrado y nulidad de venta por falta de calidad y poder, en calidad de venta y simulación depositado en fecha 30/09/2024, notificado mediante el acto No. 899/2024, de fecha 25/10/2024. Segundo: Solicitamos un plazo de 15 días a los fines de depositar escrito ampliatorio de conclusiones”. En ese tenor el licenciado , expresó: Tenemos unas conclusiones incidentales que debemos mencionar: “Primero: Los demandantes existe compañía Rey Caribe S.A, como parte demandante en una demanda de lo que se trata de la nulidad de contrato de venta y argumentando simulación de los mismos, esa compañía no tiene derecho registrado sobre esos inmuebles, por lo tanto, nosotros rs.- Dios, Patria y Libertad República Dominicana Poder Judicial Sexta Sala del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Nacional entendemos que no tiene ningún interés sobre los mismos y que no va hacer beneficiada jurídicamente, por lo que nosotros entendemos que la demanda relativa a la compañía Rey Caribe I, debe ser inamisible. Por otro lado tenemos el caso de que la compañía es decir los demandantes, están cuestionando incumplimiento del pago en cuanto a los contratos de venta de la compañía de Hotel Caribe I, que argumenta que no se corresponde con lo establecido en los mismos, nosotros entendemos que las convenciones legalmente formulada tienen fuerza de ley y de que el hecho que se trate de la venta de dos inmuebles que están debidamente, no menos cierto es que cuando hay un cuestionamiento al incumplimiento de alguna cláusulas de los contrato esto escapa a la Jurisdicción Inmobiliaria y debe ser un aspecto de derecho común, porque en la ley general de contrato esto recae sobre una interpretación contractual, por tanto, y ese sentido, nosotros entendemos que es un aspecto de derecho común porque la Suprema Corte De Justicia, mediante sentencia de la primera la número 271, del año 2021, boletín judicial 1304, establece los siguiente: Las circunstancias de que un inmueble objeto de un litigio sea registrado, no implica que indefectiblemente que el asunto litigioso, relativo a dicho bien deba ser juzgado por la Jurisdicción Inmobiliaria, si lo que persigue es la demanda y verificar el incumplimiento contractual, en la que incurrió una falta respeto a determinadas obligaciones, en cuyo caso se trata de acción personal de la competencia de los tribunales ordinarios, en ese sentido si lo que se está cuestionando es si la venta de los inmuebles se han incursionados o no a partir de la cláusula en cuanto a las condiciones de forma y pago de las mismas, en ese sentido estamos ante la presencia de un reclamo de naturaleza contractual y escapa de la naturaleza de la Jurisdicción Inmobiliaria. Concluimos formalmente: “Primero: En razón de que las partes demandantes sostienen incumplimiento contractual, en cuanto a la cláusulas de las obligaciones relativa al pago del valor de los inmuebles vendidos por Hotel Caribe HC1 ,SRL, a la sociedad Asociados, SRL, establecidas en los contrato formalizados y pactados entre ambas partes en fecha ocho (8) de noviembre del 2023, este aspecto corresponde en la teoría general de los contratos, a Interpretación Contractual, por tanto, esto escapa a los tribunales de jurisdicción inmobiliaria, corresponder juzgarlo un juez de derecho común. Por tanto, se debe declarar la incompetencia de este tribunal, en razón de la materia, siendo la jurisdicción competente la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional. En caso de no ser acogido la excepción de incompetencia Segundo: Declarar inadmisible del presente proceso a la sociedad demandante , Caribe Uno, S.A., por falta de calidad e interés en razón de que la misma, no fue parte de los contratos” de ventas entre las partes Hotel Caribe HC1, SRL; y la sociedad & Asociados, SRL, ni tener derechos registrados en los inmuebles objetos de presente Litis, lo que demuestra, no tener un perjuicio real directo, ni tener un beneficio jurídico que obtener. Tercero: Rechazar, en todas sus partes las conclusiones establecidas en la Demanda de Litis sobre Derechos Registrados (Nulidad de Venta por Falta de Calidad y Poder; Nulidad de Venta por Simulación), interpuesta por las sociedades Hotel Caribe Groi Srl (antes Hotel Caribe, C. por A.), y Rei Caribe Uno, S.A., y notificada a la parte demandada & Asociados, S.R.L., mediante el rs.- Dios, Patria y Libertad República Dominicana Poder Judicial Sexta Sala del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Nacional Acto Número 899-2024, de fecha 25 de octubre del 2024, por improcedente, mal fundada y carente de base legal, por haber sido un adquiriente de buena fe; Cuarto: Que se nos conceda un plazo de quince (15) días, a los fines del depósito de escritos ampliatorios a las motivaciones de conclusiones. Quinto: Que se condene en costas a las partes demandante s en beneficio y favor del abogado concluyente, licenciado ”; De su lado la licenciada , expresó: “Primero: En cuanto a la solicitud de incompetencia en razón de la materia, la demanda especifica que se trató de una venta en carencia de poder y la señora , su representante hicieron participe del esquema y la construcción de este proceso fraudulento y el colega se ha limitado hablar del incumplimiento y en unas de las partes de la demanda y se plantea un incumplimiento de pago como tal como el incumplimiento de contrato el Hotel Rey Caribe, no reconoce el contrato, porque la persona que suscribió ahí no tenía calidad, ni poder para representarla y hay una sentencia que lo establece. Segundo: En cuanto al tema del pago ahí están aportadas las documentaciones de la Superintendencia de Bancos y donde el hotel caribe ni siquiera recibió los montos de esa venta, por tanto, que tal planteamiento sea rechazado, por improcedente, mal fundado y carente de base legal. Tercero: En cuanto al pedimento de la inadmisibilidad referente a la comandante del Hotel Rey Caribe I, es la socia mayoritaria por tanto y como tal nosotros entendemos que calidad reclamar, accionar y defender lo que es el patrimonio común de lo que fue el Hotel Caribe HC1, que fue distraído a favor de y Asociados. Cuarto: Ratificamos dicho pedimento y que también sea improcedente, mal fundado y carente de base legal y por tanto rechazado, ratificamos las conclusiones al fondo”; Por lo que el tribunal dispuso: “Único: El tribunal le va a otorgar un plazo de 15 días comunes a las partes, vencido dicho plazo se reserva el fallo tanto de las conclusiones incidentales, como del fondo del presente proceso”.

ee.. VViissttooss ttooddooss yy ccaaddaa uunnoo ddee llooss ddooccuummeennttooss qquuee ccoonnffoorrmmaann eell eexxppeeddiieennttee..

EEll ttrriibbuunnaall lluueeggoo ddee hhaabbeerr eexxaammiinnaaddoo llaa ddeemmaannddaa yy llooss eelleemmeennttooss ddee pprruueebbaa aappoorrttaaddooss, […], hhaa ccoonnssiiddeerraaddoo qquuee:: 1. Este tribunal ha sido apoderado para conocer de la presente litis sobre derechos registrados, incoada por las razones sociales Hotel Caribe Groi S.R.L., (antes Hotel Caribe C. por A.), y ., Caribe Uno, S.A., en contra de la razón social & Asociados, S.R.L. 2. Según lo dispuesto en el artículo 69 de la Constitución, toda persona, en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos, tiene derecho a obtener la tutela judicial efectiva, con respeto del debido proceso que estará conformado por las garantías mínimas; y según se desprende de la parte in fine del numeral 1ero del artículo 8.1 de la Convención Americana Sobre Derechos Humanos “Pacto de San José de Costa Rica” toda persona tiene el derecho que le sean respetados las debidas garantías judiciales para la determinación de sus derechos y obligaciones rs.- Dios, Patria y Libertad República Dominicana Poder Judicial Sexta Sala del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Nacional de orden civil (…) o de cualquier otro carácter; garantías que han sido debidamente observadas por este tribunal en el conocimiento del presente proceso. En cumplimiento de tal disposición la parte demandante procedió a notificar y citar a comparecer a audiencia a las partes envueltas en el presente proceso, a los fines de ser escuchado y ejercer su derecho de defensa, los cuales comparecieron a las audiencias celebradas por este tribunal.

3. A los fines de instrucción del presente proceso fueron celebradas varias audiencias, a las cuales comparecieron las partes por intermedio de sus abogados, cuyas incidencias se destacan en otra parte de la presente decisión, y reposan de manera íntegra en el expediente.

4. En cumplimiento al mandato Constitucional descrito anteriormente, en este caso, para conocer el asunto fue celebrado un juicio público, oral y contradictorio, verificando el Tribunal previo avocarse a decidir el fondo del asunto, el cumplimiento de las normas procesales establecidas para garantizar el debido proceso de ley, así como el derecho de defensa de las partes envueltas en la litis.

5. Antes de avocarnos al conocimiento del fondo de la presente Litis, es procedente referirnos a las conclusiones incidentales planteadas por la parte demandada, quien solicitó: “declarar la incompetencia de este tribunal, en razón de la materia, siendo la jurisdicción competente la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional. En caso de no ser acogido la excepción de incompetencia, declarar inadmisible del presente proceso a la sociedad demandante , Caribe Uno, S.A., por falta de calidad e interés en razón de que la misma, no fue parte de los contratos” de ventas entre las partes Hotel Caribe HC1, SRL; y la sociedad & Asociados, SRL, ni tener derechos registrados en los inmuebles objetos de presente Litis, lo que demuestra, no tener un perjuicio real directo, ni tener un beneficio jurídico que obtener”.

6. Por su lado, al respecto la parte demandante solicitó: “En cuanto a la solicitud de incompetencia en razón de la materia, la demanda especifica que se trató de una venta en carencia de poder y la señora , su representante hicieron participe del esquema y la construcción de este proceso fraudulento y el colega se ha limitado hablar del incumplimiento y en unas de las partes de la demanda y se plantea un incumplimiento de pago como tal, como el incumplimiento de contrato el Hotel Rey Caribe, no reconoce el contrato, porque la persona que suscribió ahí no tenía calidad, ni poder para representarla y hay una sentencia que lo establece. En cuanto al tema del pago ahí están aportadas las documentaciones de la Superintendencia de Bancos y donde el Hotel Caribe ni siquiera recibió los montos de esa venta, por tanto, que tal planteamiento sea rechazado, por improcedente, mal fundado y carente de base legal. En cuanto al pedimento de la inadmisibilidad referente a la co-demandante del Hotel Rey Caribe I, es la socia mayoritaria, por tanto, y como tal, nosotros entendemos que rs.- Dios, Patria y Libertad República Dominicana Poder Judicial Sexta Sala del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Nacional calidad reclamar, accionar y defender lo que es el patrimonio común de lo que fue el Hotel Caribe HC1, que fue distraído a favor de y Asociados. Ratificamos dicho pedimento y que también sea improcedente, mal fundado y carente de base legal y por tanto rechazado”.

7. De conformidad con la ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario, la jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a derechos inmobiliarios y su registro en la República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida jurídica del inmueble; de donde se desprende la calidad de excepcional de esta jurisdicción, facultada a conocer únicamente de las acciones tendentes a verificar el derecho de propiedad de inmuebles registrados, desde su inicio, lo que incluye todas aquellas operaciones técnicas que ameriten de la tutela de un tribunal, así como los conflictos que se susciten sobre derechos inmobiliarios, es decir, las litis que tengan como fin decidir sobre el derecho de la propiedad inmobiliaria, y que repercutan en la misma, ya sea modificándola o reconociéndola.

8. Que este tribunal, al momento de ponderar el caso que nos ocupa, nos hemos percatado de que se trata de una demanda en Nulidad de venta, y cualquier otra negociación o cargas y gravámenes. Que si bien, la acción perseguida recae sobre inmueble registrado, no menos cierto es que, según se hace contar de los alegatos del demandante establecidos en la instancia introductiva de litis, el presente proceso se circunscribe al incumplimiento contractual por parte de la parte demandada, respecto al pago y a la calidad de los suscribientes.

9. De lo anterior expuesto, se evidencia claramente que la acción de la que hemos sido apoderado, escapa de la competencia de este tribunal, puesto que, aun cuando el contrato perseguido implique la cancelación de certificado de título expedido a favor del comprador e inscrita dicha venta en el registro de títulos, no compete a la Jurisdicción Inmobiliaria conocer sobre la nulidad de un contrato por alegado incumplimiento. Que en la presente demanda se discute la relación contractual cuya nulidad se persigue por un alegado incumplimiento y falta de pago, lo cual es competencia de la jurisdicción ordinaria.

10. Que, el artículo 20 de la ley 834 establece que: “La incompetencia puede ser pronunciada de oficio en caso de violación de una regla de competencia de atribución, cuando esta regla es de orden público”; que, al haber examinado el objeto de la demanda que nos ocupa, ajeno a las facultades de esta jurisdicción, se impone pronunciar nuestra incompetencia; por tratarse la demanda de un asunto de la competencia de la Cámara Civil del Juzgado de Primera Instancia de Distrito Nacional, jurisdicción de derecho común con facultad de escrutar el contenido de lo acordado entre las partes, su incumplimiento, insatisfacción o incumplimiento.

6 rs.- Dios, Patria y Libertad República Dominicana Poder Judicial Sexta Sala del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Nacional 11. Que, además es obligación y responsabilidad de cada tribunal, salvaguardar las garantías constitucionales de todos los ciudadanos, por consiguiente, velar fielmente por el cumplimiento de las normas establecidas en los artículos 68 y 69 de la Constitución Dominicana. Que una decisión emanada por un tribunal que no tenga la aptitud legal para conocer sobre el litigio sometido, estaría violentando la tutela judicial efectiva, puesto que, en ese sentido nuestra carta magna dispone: “Toda persona, en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos, tiene derecho a obtener la tutela judicial efectiva, con respeto del debido proceso que estará conformado por las garantías mínimas que se establecen a continuación. (…) El derecho a ser oída, dentro de un plazo razonable y por una jurisdicción competente, independiente e imparcial, establecida con anterioridad por la ley. (…) Ninguna persona podrá ser juzgada sino conforme a leyes preexistentes al acto que se le imputa, ante juez o tribunal competente y con observancia de la plenitud de las formalidades propias de cada juicio (…).” Razón por la cual, este tribunal tiene a bien acoger las conclusiones planteada por la parte demandada y declarar su incompetencia para conocer y fallar de la presente Litis, tal y como se hará constar en el dispositivo de la presente decisión.

12. Nuestra Suprema Corte de Justicia en su Sentencia No. 42 de fecha 20 del mes de julio del año 2005 ha establecido que “los tribunales no tienen la obligación de detallar, ni transcribir los documentos de los cuales extraen los hechos por ellos comprobados, por lo que resulta suficiente que digan que lo han establecido por los documentos de la causa.” 13. Extinta la causa que justificó la inscripción de la anotación que hace referencia a la existencia del proceso que con esta sentencia termina, procede instruir al Registro de Títulos a fin de que proceda a cancelar el mismo, una vez esta decisión adquiera la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada.

14. Procede reservar las costas para que sigan la suerte de o principal.

Por tales motivos la Sexta Sala del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, con asiento en el Distrito Nacional, administrando Justicia, en nombre de la República, por autoridad de la Ley y en mérito a lo dispuesto por la Constitución de la República Dominicana, la Convención Americana de Derechos Humanos, la Declaración Universal de Derechos Humanos, la ley 108- 05, sobre Registro Inmobiliario, el Código Civil dominicano, Código de procedimiento Civil y la ley 834 de julio de 1978.

F A L L A Primero: Acoge las conclusiones incidentales planteadas por la parte demandada y en consecuencia: Se declara la incompetencia en razón de la materia de este tribunal para conocer y fallar de la presente litis sobre derechos registrados, incoada por las razones sociales Hotel Caribe rs.- Dios, Patria y Libertad República Dominicana Poder Judicial Sexta Sala del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Nacional Groi S.R.L., (antes Hotel Caribe C. por A.), y ., Caribe Uno, S.A., en contra de la razón social & Asociados, S.R.L., por los motivos expuestos.

Segundo: Envía a las partes a proveerse ante la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, jurisdicción competente para conocer de su demanda, por ser la misma, la jurisdicción competente en razón de la materia, para examinar tales aspectos.

Tercero: Se reservan las costas para que sigan la suerte de lo principal.

Cuarto: Ordena el desglose de las piezas depositadas por las partes, previa identificación del abogado que los representa, y dejando copia certificada de las mismas; una vez la sentencia adquiera la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada.

Quinto: Ordena comunicar la presente decisión al Registro de Títulos de correspondiente, para fines de ejecución y de cancelación de la inscripción originada con motivo de las disposiciones contenidas en el artículo 132, párrafo IV, del Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, para los fines de lugar, una vez adquiera la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada.

La presente decisión fue firmada digitalmente, en fecha veintinueve (29) del mes de abril del año dos mil veintiséis (2026), por la magistrada Rosalba Nidia Ortega Cabrera, jueza de la Sexta Sala del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original y , Secretaria, Sexta Sala del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, Distrito Nacional.

Fin del documento Certifico y doy fe que la presente decisión ha sido firmada digitalmente por el juez y la secretaria que figuran en la estampa.